Lejeloven - 7 hurtige om lejeloven
Dem skal du kende, hvis du vil udleje din bolig.
Skal du udleje din bolig?
Så er det vigtigt at kende lejeloven.
Her får du 7 hurtige tips om lejelovens regler for udlejning. Dem bør du som minimum kende, FØR du begynder din udlejning.
Lejeloven blev fornyet tilbage i 2015. Men det betyder desværre ikke, at den altid virker tidssvarende og intuitiv.
Her kan du læse, hvor vigtigt det er, at have lejekontrakten på plads, før lejer flytter ind. Og om den nok mest udbredte misforståelse inden for boligudlejning, 2-årsreglen.
Få også en kort opsummering af regler om tidsbegrænset udlejning. Så du ikke kommer til at hænge på din lejer.
Udlejning handler også om økonomi. Derfor får du også de grundlæggende regler for huslejestigning, forudbetalt leje og depositum.
1. INGEN lejer uden gyldig lejekontrakt!
Din lejer må ALDRIG flytte ind, inden I har underskrevet en lejekontrakt.
Uden en gyldig lejekontrakt bor din lejer under lejelovens almindelige regler. Det vil sige, at der ikke er nogen slutdato for, hvornår lejemålet ophører.
Ønsker du, at din lejer skal passe haven? Eller må han ikke holde husdyr? Så kan det være umuligt at få indført i kontrakten, når først din lejer er flyttet ind.
Din lejer må heller aldrig blive boende, hvis lejekontrakten er udløbet.
Så snart jeres kontrakt er udløbet, gælder almindelige lejelovsregler. Ligesom, hvis din lejer flytter ind uden en underskrevet lejekontrakt – som beskrevet ovenfor.
2. Lejelovens 2-årsregel gælder kun fremleje
Mange tror, at der findes en såkaldt 2 års regel.
De tror, at hvis du blot lejer ud i mindre end 2 år, så kan du altid komme af med din lejer igen. Det er IKKE korrekt!
Bor du SELV til leje i den bolig, du vil fremleje, så skal du holde dig inden for 2 år. Måske deraf misforståelsen…
Når du selv ejer din bolig, gælder der altså ikke nogen 2-årsregel. Husk det, hvis du ønsker at få din bolig tilbage.
Skal du bruge en lejekontrakt?
Så få en, der sikrer dig som udlejer!
3. Tidsbegrænset lejemål kræver gyldig grund!
Ejer du en andel, ejerlejlighed eller villa? Og vil du leje ud i en begrænset periode?
Så skal du have en tidsbegrænset lejekontrakt.
Det kræver, at du har en særlig god grund til at leje ud for en kort periode frem for at benytte de almindelige regler i lejeloven.
Skal du udstationeres i udlandet? Så anses det for en gyldig grund.
Ønsker din lejer ikke at flytte, når lejekontrakten slutter, kan han bringe sagen for Boligretten. Boligretten vurderer din grund til at leje ud tidsbegrænset konkret fra gang til gang.
Boligretten kan tilsidesætte din tidsbegrænsning, hvis den “ikke anses tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”, jf. lejelovens § 80, stk. 3.
Vær opmærksom på, at det er dine forhold, da I underskrev lejekontrakten, som Boligretten bruger, når den vurderer, om din tidsbegrænsning er gyldig. Husk derfor, altid at anføre din grund til at leje ud tidsbegrænset i lejekontraktens § 11.
Tilsidesætter Boligretten din tidsbegrænsning, kan din lejer blive boende i lejemålet. Er dit lejemål en ejerlejlighed, som du ikke tidligere har beboet, kan du formentlig aldrig opsige din lejer. Hvis din lejer skal flytte til en større eller mindre lejlighed, har han ret til at bytte din lejlighed med en anden lejer. Det vil sige, at en ny lejer overtager din lejlighed.
Den nye lejelov gør heldigvis op med denne seriøse udlejerfælde.
Er dit lejemål et hus – eller en ejerlejlighed, som du tidligere har beboet? Og skal du selv flytte tilbage i lejemålet?
Så kan du måske bruge lejelovens § 83 og opsige din lejer med et års varsel. Det kan blive til en lang ventetid, før du kan flytte tilbage i din bolig…
4. Opsigelse af lejemål skal skrives ind i tidsbegrænset lejekontrakt
Du kan som udgangspunkt ikke opsige din lejer i hele den aftalte lejeperiode, når I har underskrevet en tidsbegrænset lejekontrakt.
Som udlejer har du mulighed for at gøre lejeperioden helt eller delvist uopsigelig for din lejer, hvis du har tilføjet denne aftale korrekt i lejekontrakten.
5. Årlig huslejestigning - hvis du lejer ud for en årrække
Skal du leje ud i en længere periode?
Så er det ofte en god idé at lade huslejen stige år for år i lejeperioden – i takt med, at priserne stiger i samfundet generelt.
Under den gamle lejelov kunne du benytte trappelejestigning. I den nye lejelov kan huslejestigning ske efter det såkaldte nettoprisindeks.
Vil du bruge denne mulighed, så skal du ligesom med trappelejestigning skrive det ind under § 11.
6. Regler for forudbetalt leje og depositum
Som udlejer må du tage op til 3 måneders leje i depositum og 3 måneder i forudbetalt leje. Altså 6 måneder i alt. Herudover må du tage leje for den måned lejer flytter ind.
Vær opmærksom på, at det kan være svært for din lejer at stille med 7 måneders leje. Find den rette balance mellem din sikkerhed og lejers økonomi.
7. Forudbetalt leje - hvis din lejer ikke betaler husleje
Forudbetalt leje er en forsikring, som du som udlejer har lov til at have stående. Forudbetalt leje kan dække tabt husleje for den tid, der går før fogeden kommer og smider din lejer ud af lejemålet, hvis han pludselig stopper med at betale husleje.
Forløber lejemålet problemfrit, så betaler din lejer ikke husleje de sidste måneder svarende til de antal måneder, som lejer har indbetalt i forudbetalt leje.
Skal du udleje din bolig, så anbefaler vi, at du får professionel hjælp med din boligudlejning eller som minimum din lejekontrakt.
Konklusion
Lejeloven er langt mere tricky, end de fleste tror.
Desværre bliver du nødt til at kende den, hvis du vil have en sikker boligudlejning.
I dette indlæg har jeg beskrevet nogle af de vigtigste regler og faldgruber.
Husk dem, når du lejer ud.
Alt for mange udlejere kommer galt afsted med deres udlejning.
Som udlejer er en solid lejekontrakt den bedste start, du kan få på din boligudlejning.